Дома с историей: особенности аренды старинных особняков
Понятие «исторический особняк» не укладывается в четкие рамки. Специалисты по недвижимости относят к нему старинные постройки самых различных периодов. Это могут быть здания XVIII-XIX веков (и старше) или более «молодые» объекты — например, дома советской эпохи. Часть особняков выполняют свое прямое назначение: в них живут их владельцы или размещаются музейные экспозиции. Но большинство таких зданий в стране предоставлены сами себе. У властей не хватает средств на их реконструкцию, поэтому данные объекты выставляются на продажу или предлагаются в аренду.
Престиж решает все
Желающих купить историческое здание — не так уж и много. Все-таки его содержание вылетает в копеечку. Среди ценителей старины — два типа инвесторов. Первые — те, кто по личным причинам хочет переоборудовать здание в современный жилой дом. Вторые — собственники недвижимости со стажем, уверенные, что смогут выгодно окупить объект, найдя достойных съемщиков. И последние не прогадывают: арендаторы, действительно, находятся. Это отечественные и иностранные компании, для которых важен имидж в глазах клиентов и партнеров. Как никак, элитный офис в презентабельном старинном здании — дорогого стоит. К таким арендаторам чаще всего относятся финансовые корпорации (банки), туристические агентства, образовательные центры, посольства.
Классовое деление
У исторических особняков, использующихся в целях бизнеса, нет строгой классификации. Но приблизительно (по аналогии с деловыми центрами) их подразделяют на:
Класс А — здания с хорошим капитальным ремонтом, новыми инженерными коммуникациями, имеющие парковку, расположенные в элитных районах. Стоимость одного квадратного метра в Москве может доходить до 600 000 руб и выше.
Класс B — объекты, пригодные для эксплуатации, в которых созданы комфортные условия для работы людей, но имеющие ряд недочетов: например, отсутствие парковки, специфичная планировка, неудобное расположение от остановок и транспортных развязок.
За имидж нужно платить
С тем, что иметь или снимать респектабельный старинный особняк — престижно — никто не спорит. Но за престижность приходится расплачиваться. И не только деньгами. Поскольку такие здания носят статус культурного памятника, они находятся под патронажем государственных инстанций. А значит, вас ожидает немало дополнительных хлопот. Например, с тем же ремонтом: каждый свой шаг (вплоть до проведения кабеля) придется согласовывать с администрацией города.
И это мы говорим только о простых отделочных работах. А если уж вы затеяли перепланировку, то будьте готовы, что можете так и не получить разрешения. При том, что типовые планировки в старинных зданиях не очень удобны: за счет архитектурных особенностей помещений «съедается» часть полезной площади. И еще один существенный нюанс. Конструкция таких зданий не предполагает подземной парковки, что создает определенные неудобства сотрудникам здешних офисов и посетителям. И все-таки несмотря на вышеперечисленные минусы, эксперты прогнозируют, что исторические особняки всегда найдут своего покупателя и арендатора. За престиж можно многое отдать. А от том, как снять склад в Краснодаре — смотрите здесь.
Аренда за один рубль
В 2014 году в Москве стартовал проект «1 метр — 1 рубль», который вскоре подхватили и другие российские мегаполисы: Омск, Саратов, Нижней Новгород, Калининград, Казань. Условия проекта следующие. На торгах выставляется историческое здание по обычной ставке. Победитель аукциона арендует объект и под патронажем местного Департамента Культуры занимается его реставрацией. На что ему отводится не более 5 лет. При соблюдении всех правил инвестор в качестве поощрения получает особняк в льготную аренду на 49 лет: 1 квадратный метр стоит 1 рубль. О том же, как купить офис в Иркутске — читайте в данном разделе.
Программа продвигается довольно интенсивно, и каждый год на торги выставляются десятки старинных особняков. Но не все идет идеально. Некоторые инвесторы, взявшие объект на подобных условиях, не реставрируют здание, а полностью перестраивают, ломая его исторический облик. Это происходит в тех случаях, если местные власти спустя рукава контролируют действия арендаторов. Но в рамках программы можно привести немало и удачных примеров. Так отреставрированы и переданы в аренду средневековый форт в Калининграде, более 10 домов в Москве и ряд исторических объектов в Санкт-Петербурге и окрестностях.